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“En esta sección publicaremos frecuentemente artículos de gran interés general sobre temas específicos en nuestros servicios de Administración de Fincas, Asesoría, Gestión de Edificios y Seguros.”

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Consejos para elegir una empresa de servicios Leer más

Muchas veces, en las comunidades de vecinos surge la duda sobre qué proveedor contratar para que se ocupe de tareas como la limpieza diaria del portal o el mantenimiento periódico del garaje y la piscina. En este nuevo post repasaremos algunos puntos a tener en cuenta a la hora de contratar los servicios de una empresa de mantenimiento.

A veces, por razones de diversa naturaleza, este tipo de contratos se renuevan automáticamente año tras año sin revisión alguna, sin comprobar si sigue o no respondiendo a las necesidades específicas de la comunidad. Sin analizar si los gastos de comunidad que asumen los vecinos mes a mes se ajustan a la calidad del servicio que se les está prestando. Por eso, desde MBR Administradores insistimos tanto en la necesidad de dedicar tiempo a seleccionar a los proveedores adecuados. No solo cuando se trata de bloques de viviendas, sino también en el caso de edificios de oficinas, polígonos industriales, centros comerciales, educativos o deportivos.

Nuestra experiencia como Administradores de fincas en Madrid Capital, Rivas Vaciamadrid, Alcalá de Henares, Getafe, Alcobendas, Las Rozas y muchas otras localidades a lo largo y ancho de la Comunidad de Madrid y Guadalajara nos ha enseñado a que saber localizar los servicios que debe cumplir un proveedor para beneficiar directamente a nuestros clientes.

Lo primero a lo que atender es a la calidad del servicio que se nos ofrece. Una pista es la experiencia que avala a la empresa en cuestión y los casos de éxito que la respaldan. Disponer de seguro de responsabilidad civil y que todo el personal de la empresa que realice los servicios esté dado de alta en la seguridad social. Otro aspecto en el que fijarse es lógicamente el precio. Los servicios integrales suelen salir mucho más económicos para las comunidades de vecinos que la contratación individual. Sobre todo teniendo en cuenta que, además del mantenimiento diario del portal, harán falta profesionales que se hagan cargo del jardín, la piscina o bien de eventuales reparaciones de fontanería, electricidad y/o cerrajería. Contar con diferentes proveedores para cada uno de estos servicios encarece la factura en las comunidades de vecinos. Dicho de otro modo, integrarlos todos en la misma empresa es una opción mucho más ventajosa y asequible en estos casos.

En conclusión, si una comunidad de vecinos busca el ahorro necesita una empresa de servicios integrales con experiencia y que ofrezca un servicio de calidad. Que cuente con una amplia gama de servicios que cubran las necesidades de los vecinos.

Las nuevas tecnologías al servicio de la gestión de comunidades Leer más

MBR Administradores, como despacho de administración colegiado, nos ocupamos de prestar servicios de Administración de fincas a toda la Comunidad de Madrid y Guadalajara. En este post queremos mostrarles de qué forma las nuevas tecnologías pueden ayudar en la gestión de las comunidades.

Si las nuevas tecnologías están ya presentes en casi todos los ámbitos de nuestro día a día, no iba a ser menos en el caso de las comunidades de vecinos. Para gestionar, mantener y facilitar la convivencia gracias a las ventajas de la domótica. No se trata sino de sistemas inteligentes para automatizar desde la climatización, la iluminación y la seguridad hasta las comunicaciones.

En MBR Administradores creemos firmemente que, si ya usamos distintas apps para pagar facturas o hacer videoconferencias, las nuevas tecnologías también pueden ser de enorme utilidad para facilitar las relaciones entre los vecinos, los proveedores de servicios y los administradores de fincas como es nuestro caso.

Entre las apps que empiezan a usarse en las fincas y comunidades, destacan las que permiten hacer pagos online. Por ejemplo, el de las cuotas mensuales evitando el abono en metálico. El hecho de poder recibir y gestionar incidencias de modo online también facilita y agiliza mucho las cosas.

Otro aspecto interesante de las nuevas tecnologías aplicadas a las comunidades de vecinos es el control remoto de los sistemas de calefacción. De este modo poder tener controlado el buen funcionamiento de las instalaciones del edificio.

En cuanto a la seguridad, se trata de instalar sistemas inteligentes de control de acceso y de colocar cámaras con circuitos internos.

La convivencia con animales en las comunidades de vecinos Leer más

Como empresa especializada en la Administración de fincas en las comunidades de vecinos en Madrid y Guadalajara somos perfectamente conscientes de que cuando se vive en un bloque de viviendas con zonas comunes hay ciertas pautas a respetar. En este post nos ocupamos de las que atañen en concreto a los propietarios de animales de compañía.

Como es lógico, existen una serie de derechos y obligaciones a las que atender para evitar conflictos entre vecinos. Lo cierto es que no hay una normativa única a nivel estatal, sino que la cosa puede cambiar entre unas comunidades autónomas y otras. También existen diferentes legislaciones municipales además de los correspondientes estatutos de las comunidades de propietarios.

Una cuestión de importancia capital a tener clara es que, en caso de contradicción o conflicto, prevalecen los derechos individuales frente a estatutos comunitarios. De hecho, estos últimos pueden ser impugnados. En España, la Ley de Propiedad Horizontal no incluye la prohibición de tener animales domésticos en las viviendas privadas. Lo que sí hacen las distintas normativas autonómicas o municipales es regular el número de animales para dar cumplimiento a determinadas condiciones sanitarias e higiénicas.

Está claro que la mayor parte de las denuncias de vecinos contra otros que sean propietarios de perros se originan por el tema de los ruidos y por las quejas de la suciedad en las zonas comunitarias, tales como ascensores, escaleras o jardines. Para evitar este tipo de situaciones aconsejamos:

  • Respetar las zonas comunes, entre otras cosas, recogiendo siempre los excrementos.
  • Procurar que el perro esté tranquilo y no ladre durante las horas nocturnas ya que son las más conflictivas.
  • En las zonas comunes, llevar al perro con correa y en el caso de los PPP no olvidar el bozal.

 

En el caso concreto de la Comunidad de Madrid tenemos que remitirnos a la ley 1/1990 de Protección de los Animales Domésticos. Esta contempla sanciones en una serie de casos. Por ejemplo, por tener animales en terrazas, jardines o patios en horario nocturno ocasionado molestias a los vecinos. En las comunidades tampoco está permitido poseer en un mismo domicilio más de cinco perros y gatos si no se dispone de la correspondiente autorización. Los propietarios de las mascotas han de procurar que estas no ensucien las vías y espacios públicos. Además, deberán responder civilmente ante los daños que estos puedan ocasionar a terceros o a la propiedad.

El Reglamento de Régimen Interno en las comunidades de vecinos Leer más

Como administradores de fincas en Madrid capital y en las localidades de alrededor, por ejemplo, siendo administradores de fincas en Getafe insistimos siempre a nuestros clientes en la necesidad de establecer ciertas normas de convivencia en la comunidad. Se trata de la regulación de aspectos como los horarios, las zonas de carga y descarga o los controles de acceso a la finca. En definitiva, una serie de normas aceptadas y acordadas por los propietarios en el llamado Reglamento de Régimen Interno.

De igual modo, siendo administradores de fincas en Alcalá de Henares, sugerimos que lo primero es distinguir entre el título constitutivo, los estatutos de una comunidad y las normas de régimen interior. El primero describe el edificio con sus servicios e instalaciones además de consignar las cuotas de participación. Por su parte, los estatutos contienen las normas para el ejercicio de los derechos y obligaciones de todos los propietarios de la comunidad. Por último, las normas de régimen interior regulan los detalles de la convivencia. En la Ley de Propiedad Horizontal se habla de esto último. A diferencia de los estatutos de la comunidad, estas las fijan los propios vecinos en junta de propietarios. En cambio, los estatutos son fijados por el promotor o constructor mientras es el propietario único de la finca.

También es necesario saber y así les hacemos llegar la información a todas las comunidades de vecinos que prestamos servicio como administradores de fincas en Rivas Vaciamadrid, administradores de fincas en Torrejón de Ardoz, administradores de fincas en San Sebastián de los Reyes y demás localidades, las normas de régimen interior se aprueban y modifican por mayoría simple mientras que los estatutos únicamente pueden ser modificados por unanimidad. Una vez aprobadas por la mayoría de los propietarios en una junta, las normas de régimen interior han de inscribirse en el libro de actas de la comunidad. Al contrario de lo que pasa con los estatutos, las normas de régimen interno nunca constan en el título constitutivo. En MBR Administradores te recordamos que estas normas son de obligado cumplimiento para todos los titulares de pisos o locales de la comunidad y para todas aquellas personas que habiten en ella. Eso sí, el reglamento tiene que respetar lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Dicho de otro modo, no puede ser contrario a lo que dice ni la ley ni los estatutos. En caso de que lo sea, puede ser declarado nulo.

En resumen, MBR Administradores, como despacho de administración de fincas colegiado, informa que las normas de régimen interno regulan los detalles de la convivencia y  el adecuado uso de los servicios comunes. Por ejemplo, el horario para sacar la basura, el horario de la piscina o la pista de tenis, la prohibición de hacer ruido a partir de determinada hora o la prohibición de que los niños jueguen al balón en una terraza comunitaria.

¿Cómo actuar ante un vecino moroso? Leer más

Ya sabes que en MBR Administradores estamos especializados, entre otras cosas, en la administración de fincas y comunidades. En nuestro campo de acción profesional cobran especial importancia los llamados procesos monitorios. ¿Qué son? ¿Cuándo se recurre a esta vía? Lo vemos todo en este nuevo post del blog.

Un proceso monitorio es un proceso judicial al que recurre un acreedor para reclamar al deudor determinada deuda dineraria que ya esté vencida y que sea exigible. Dicho de otro modo, el objetivo no es otro que tratar que el titular de determinados créditos dinerarios obtenga la tutela judicial efectiva para poder satisfacerlos.

Se trata en todo caso de un proceso judicial sencillo y aplicable en diferentes ámbitos como pueden ser la comunidades de vecinos que gestionamos como administradores de fincas en Madrid. En este caso, el proceso monitorio viene regulado en el apartado específico de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal. En esta última se hace mención a la obligación que tienen los propietarios de contribuir a los gastos generales de la comunidad.

Cuanto se recurre a un proceso monitorio se busca sobre todo una gestión procesal rápida, ágil y eficaz para actuar ante un vecino sobre el que pesen impagos. Antes de comenzar con el proceso en sí, se han de acometer algunas actuaciones previas. La primera es hacer llegar a la persona morosa una convocatoria en la que conste la intención de la comunidad de propietarios de certificar la deuda y dar comienzo al proceso judicial. Se tiene que autorizar al presidente de la comunidad para que represente al resto de propietarios en las actuaciones necesarias. Se envía además al vecino en cuestión el acta donde figuren las actuaciones a llevar a cabo en caso de que persista el incumplimiento del pago.

Si lo anterior no surte efecto, la demanda para iniciar el proceso monitorio se presenta en el juzgado de primera instancia del domicilio o residencia del deudor.

Una vez admitida a trámite la demanda, se requerirá la presencia del deudor en un plazo de 20 días hábiles. Si hay respuesta y el vecino moroso atiende al requerimiento de pago ante el juzgado, se archivarán las actuaciones. Si por el contrario se opone a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor puede solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes. En cambio, si el deudor se opone formalmente al proceso monitorio, este finaliza y la discrepancia con la comunidad pasa a abordarse en un juicio declarativo.

El seguro de responsabilidad civil Leer más

En España, la responsabilidad civil está regulada en los artículos 1.902 y 1.903 del Código Civil. Ahí leemos que una persona que, por acción u omisión, cause daño a otra interviniendo culpa o negligencia, estará obligada a reparar el mal causado. Como administradores de fincas en Getafe, Alcalá de Henares, Alcobendas, Torrejón de Ardoz o el resto de las localidades de Madrid que prestamos nuestros servicios como despacho de Administración de Fincas, te recordamos que uno de los seguros de responsabilidad civil más conocidos es el de automóvil. De todos modos, existen muchos otros, como el seguro de caza, el de profesionales, etc. Se trata de cubrir los perjuicios que una persona física o jurídica pueda ocasionar a terceros.

Según el tipo de coberturas y de la actividad, existen varios tipos de seguros de responsabilidad civil. En las empresas, los trabajadores suelen tener que asumir grandes responsabilidades. Es el caso de abogados, médicos o dentistas. Estos están expuestos a cometer errores, omisiones o a sufrir actos deshonestos por parte de sus empleados. Todo lo anterior puede derivar en reclamaciones o demandas de terceros. Por eso, estas pólizas suelen cubrir, aparte de la responsabilidad civil profesional, la propiedad intelectual, la infidelidad de empleados, la pérdida de documentos o el pago de las posibles fianzas impuestas judicialmente.

En MBR Administradores te recordamos que, en el caso de los trabajadores autónomos, este seguro les da cobertura cuando no tienen solvencia para hacer frente a determinados gastos derivados por ejemplo de un accidente laboral. En estos casos es la compañía aseguradora quien se hace cargo del pago de las indemnizaciones. Este tipo de seguros suelen cubrir también robos, accidentes o incendios que puedan producirse en el local donde se desarrolle la actividad profesional.

Por otro lado, el seguro de responsabilidad medioambiental y civil por contaminación protege frente a los daños que una empresa pueda causar al medioambiente y a terceros. Por su parte, los seguros de responsabilidad civil en los hogares aseguran el contenido, es decir, los muebles y enseres personales. En el caso de la responsabilidad inmobiliaria, se trata de cubrir los problemas que se puedan ocasionar a los vecinos. Por ejemplo, cuando se rompe una tubería y aparecen goteras en el piso de abajo. Esta cobertura está incluida en las pólizas de hogar y cubre las consecuencias generadas por el continente o el contenido del domicilio, la propia casa y todo lo que hay en su interior.